Engedély nélküli épületek az új Törvénykönyv szerint: rendezési engedély, bírságok és bontás

A 169/2026. sz. törvény (Terület- és Településrendezési, valamint Építési Törvénykönyv, Hivatalos Közlöny 661/2026.08.10.) hatályon kívül helyezte az 50/1991. sz. törvényt, és saját rendszerrel váltotta fel az engedély nélkül végzett munkákra: új rendezési eljárással, jóval magasabb bírságokkal és egészen a bontásig terjedő szankciókkal. Az alábbiakban a szabályok, ahogyan a kihirdetett szövegben szerepelnek (301., 353., 356-358. cikk).

A rendezési engedély (301. cikk)

Aki engedély nélkül vagy az engedélytől eltérően végzett munkákat, köteles rendezési engedélyt kérni attól a hatóságtól, amely az építési engedélyeket is kiadja (a polgármester, a 304. cikk eseteiben a megyei tanács elnöke).

Mely épületek rendezhetők

• földszintes vagy földszint + emeletes, legfeljebb 150 m² bruttó szintterületű családi házak;
• lakóházak melléképületei, gazdasági vagy mezőgazdasági üzemek melléképületei, legfeljebb 150 m² bruttó szintterülettel;
• erkélyek beépítése, a közterületre való kiterjesztés nélkül.

A (2) bekezdés előírja, hogy az épület ne legyen műemlék, és ne műemléki védőövezetben vagy védett beépített területen álljon. A megfogalmazás kétértelmű (vonatkozhat csak a lakóházakra vagy minden kategóriára); a biztonság kedvéért egyeztessen a polgármesteri hivatallal.

Feltételek, amelyeknek mind teljesülniük kell ((3) bekezdés)

• a környezetvédelmi jogszabályok betartása;
• a 386. cikk szerinti alapvető minőségi követelmények teljesítése (mechanikai ellenállás és stabilitás, tűzbiztonság, higiénia és egészség, használati biztonság, zajvédelem, energiatakarékosság és mások);
• az Országos Honvédelmi, Közrendvédelmi és Nemzetbiztonsági Rendszer ingatlanaira vonatkozó különleges követelmények betartása;
• az alkalmazandó településrendezési előírások betartása.

Az alapvető követelményeket jogosult szakértők által szakterületenként készített műszaki szakvélemények alapján ellenőrzik. A településrendezési előírások betartását a polgármesteri hivatal településrendezési osztálya, vagy – ha nincs képesített személyzet – a kérelmező által megbízott, településrendezési aláírási joggal rendelkező szakemberek ellenőrzik ((9) bekezdés). A hatóság az engedély kiadása előtt megfeleltetési munkákat is előírhat ((10) bekezdés).

Ha a feltételek nem teljesülnek mind, a munkákat lebontják ((5) bekezdés). Ha van műszaki megoldás a megfelelésre, a hatóság építési engedélyt vagy részleges bontást írhat elő ((6) bekezdés).

Az 1 éves időszak és a tízszeres díjak

A Törvénykönyv hatálybalépésétől számított legfeljebb 1 évig a rendezés más épületkategóriákra is kérhető, nem csak a fentiekre, ha a munkák megfelelnek a településrendezési előírásoknak, teljesítik az alapvető követelményeket, és az adókötelezettségeket és bírságokat megfizették ((7) bekezdés).

A Törvénykönyv a kihirdetést követő 15 nap elteltével, azaz 2026. augusztus 25. körül lépett hatályba (575. cikk), így az 1 éves időszak 2027. augusztus 25. körül jár le. A pontos dátumot az 580. cikk szabályai szerint kell kiszámítani; mielőtt ráhagyatkozna, egyeztesse a polgármesteri hivatallal.

A határidő lejárta után a hivatal a tulajdonos költségére lebonthatja az engedély nélküli munkákat, illetve a rendezési engedélyt nem szerzett épületek esetében köteles a bíróságtól kérni bontásuk elrendelését. A polgármester a kérelmet a határidő lejártától számított 30 napon belül nyújtja be, az ellenőrzési jegyzőkönyv alapján ((12)-(13) bekezdés). A bontást elrendelő határozat végrehajtható ((15) bekezdés).

100%-kal megemelt ingatlanadó

Azoknál az engedélytől eltérően vagy engedély nélkül épült épületeknél, amelyeket a Törvénykönyv hatálybalépéséig nem rendeztek, az épületadót 100%-kal megemelik, attól a naptól, amikor a hivatal megállapítja a jogsértést, a rendezési engedély megszerzéséig vagy az épület lebontásáig. Az adó megfizetése nem rendezi az épületet, és nem szünteti meg a szankciókat (301. cikk (11) bekezdés).

Bírságok (357. cikk)

A bírság természetes és jogi személyekre is kiszabható. Az engedély nélküli építésért (b) pont) a törvény nem ír elő helyette figyelmeztetést. A fenti lista válogatás; a 357. cikk más, főként hatóságokra és szakemberekre vonatkozó szabálysértéseket is tartalmaz.

Mikor válik büntetőügyé (356. cikk)

3 hónaptól egy évig terjedő szabadságvesztés vagy pénzbüntetés jár: engedély nélkül vagy attól eltérően végzett munkákért műemlékeken, azok védőövezeteiben vagy védett beépített területeken, valamint a munkák folytatásáért, miután az ellenőrző szerv elrendelte leállításukat, beleértve a felhelyezett pecsétek feltörését is.

Mit rendelhetnek el az ellenőrző szervek (353. és 358. cikk)

• a munkák leállítását, a megépült rész állagmegóvási intézkedéseivel együtt, az építtető költségére;
• az építkezésre való belépés megtiltását, pecsétek elhelyezését és az építési közműcsatlakozások lekapcsolását;
• a bírsággal együtt a kötelezettséget, hogy a munkákat az engedélyhez igazítsák, rendezési engedélyt szerezzenek, vagy lebontsák a munkákat, attól függően, hogy megfelelnek-e a településrendezési előírásoknak és a minőségi követelményeknek;
• ha a szankcionált személy a jegyzőkönyvben megadott határidőig nem tesz eleget, a bírósághoz fordulást, amely megfeleltetést vagy bontást rendelhet el; az intézkedéseket a felelősök költségére hajtják végre, ha a bíróság által megszabott határidőket nem tartják be.

A hatóság joga, hogy az engedély nélkül végzett munkák bontása vagy rendezése érdekében eljárjon, a munkák tényleges befejezésétől számított 10 év után évül el (357. cikk (10)-(11) bekezdés).

A legalizálás már nem övezeti vagy részletes rendezési terven (PUZ vagy PUD) keresztül történik

A Törvénykönyv megtiltja az engedély nélkül épült épületek legalizálását célzó rendezési dokumentációk kezdeményezését és jóváhagyását (146. cikk (2) bekezdés, a 150. cikk (14) bekezdése szerinti informális települések kivételével). Szándékos kezdeményezésük és jóváhagyásuk bűncselekmény, amelyet 3 hónaptól egy évig terjedő szabadságvesztéssel vagy pénzbüntetéssel büntetnek (145. cikk b) pont). A törvényben előírt út a rendezési engedély.

A jövőbeli munkákhoz: egyes melléképületekhez nem kell engedély

A Törvénykönyv bizonyos kisebb munkákat mentesít az engedélykötelezettség alól, ami csökkenti a fenti helyzetbe kerülés kockázatát. Vidéken, a családi házakon kívüli melléképületekre:

• teljesen alakiságok nélkül: fedett teraszok, pergolák, nyári konyhák, kioszkok, fészerek, illemhelyek összesen legfeljebb 20 m²-ig és 2,5 m magasságig, alapozás nélkül, szétszerelhetően, fa- vagy fémszerkezettel (299. cikk (2) bekezdés c) pont). A településrendezési és műszaki előírások kötelezők maradnak, a felelősség a tulajdonosé, és a munkák végén az átvétel kötelező ((3)-(5) bekezdés);
• bejelentéssel a polgármesteri hivatalnál: garázsok, fedett teraszok, pergolák, nyári konyhák, kioszkok, medencék, illemhelyek és hasonlók összesen legfeljebb 50 m²-ig, állandó jelleggel, a vidéki belterületen, a nagyvárosi övezetekbe tartozó vidéki települések kivételével (294. cikk (2) bekezdés a) pont i. alpont).

Amit a szöveg még nem mond meg

A Törvénykönyv az építés tényét igazoló bizonyítványt (certificat de atestare a edificării) csak a hatóságok feladatai között említi (120. cikk (1) bekezdés h) pont és 121. cikk), megszerzésének eljárását nem részletezi. A nyomtatványokat és a szükséges iratokat a Törvénykönyv nem részletezi; az illetékes minisztérium rendeleteket, szabályokat és útmutatókat adhat ki (578. cikk (2) bekezdés), a helyi hatóságok pedig 2026. december 31-ig igazítják ki eljárásaikat (578. cikk (1) bekezdés). Azt sem határozza meg a szöveg, hogyan kezelik a hatálybalépéskor folyamatban lévő rendezési ügyeket. Ezekkel kapcsolatban kérjen tájékoztatást a polgármesteri hivataltól. Régebbi épületekről lásd még az épület legalizálásáról szóló cikket, amely a korábbi eljárás szerint készült.