Gebäude ohne Genehmigung nach dem neuen Gesetzbuch: Regularisierungsgenehmigung, Bußgelder und Abriss

Das Gesetz Nr. 169/2026 (Gesetzbuch für Raumordnung, Städtebau und Bauwesen, Amtsblatt Nr. 661/10.08.2026) hat das Gesetz Nr. 50/1991 aufgehoben und durch ein eigenes System für ohne Genehmigung ausgeführte Arbeiten ersetzt: ein neues Regularisierungsverfahren, deutlich höhere Bußgelder und Sanktionen bis hin zum Abriss. Im Folgenden die Regeln, wie sie im veröffentlichten Text stehen (Art. 301, 353, 356-358).

Die Regularisierungsgenehmigung (Art. 301)

Wer Arbeiten ohne Genehmigung oder abweichend von der Genehmigung ausgeführt hat, ist verpflichtet, bei der Behörde, die auch Baugenehmigungen erteilt (der Bürgermeister, in den Fällen des Art. 304 der Präsident des Kreisrats), eine Regularisierungsgenehmigung zu beantragen.

Welche Gebäude regularisiert werden können

• Einfamilienhäuser mit Erdgeschoss oder Erdgeschoss und Obergeschoss mit einer Brutto-Geschossfläche von höchstens 150 m²;
• Nebengebäude von Wohnhäusern, Nebengebäude eines Anwesens oder landwirtschaftlicher Betriebe mit höchstens 150 m² Brutto-Geschossfläche;
• das Schließen von Balkonen, ohne Erweiterung auf öffentliches Eigentum.

Abs. 2 verlangt, dass das Gebäude kein Baudenkmal ist und nicht in Denkmalschutzzonen oder geschützten Ortslagen liegt. Die Formulierung ist mehrdeutig (sie kann nur Wohnhäuser oder alle Kategorien betreffen); klären Sie das sicherheitshalber mit dem Rathaus.

Bedingungen, die alle erfüllt sein müssen (Abs. 3)

• Einhaltung des Umweltrechts;
• Erfüllung der wesentlichen Qualitätsanforderungen nach Art. 386 (mechanische Festigkeit und Standsicherheit, Brandschutz, Hygiene und Gesundheit, Nutzungssicherheit, Schallschutz, Energieeinsparung und weitere);
• Einhaltung der besonderen Anforderungen für Immobilien des Nationalen Systems für Verteidigung, öffentliche Ordnung und nationale Sicherheit;
• Einhaltung der geltenden städtebaulichen Vorschriften.

Die wesentlichen Anforderungen werden anhand technischer Gutachten geprüft, die zugelassene Sachverständige für jeden Fachbereich erstellen. Die Einhaltung der städtebaulichen Vorschriften prüft die Städtebauabteilung des Rathauses oder, wenn kein qualifiziertes Personal vorhanden ist, vom Antragsteller beauftragte Fachleute mit Zeichnungsberechtigung im Städtebau (Abs. 9). Die Behörde kann vor Erteilung der Genehmigung auch Anpassungsarbeiten verlangen (Abs. 10).

Sind die Bedingungen nicht alle erfüllt, werden die Arbeiten abgerissen (Abs. 5). Gibt es technische Lösungen zur Herstellung der Konformität, kann die Behörde eine Baugenehmigung oder einen Teilabriss verlangen (Abs. 6).

Das 1-Jahres-Fenster und zehnfach höhere Gebühren

Höchstens 1 Jahr ab Inkrafttreten des Gesetzbuchs kann die Regularisierung auch für andere Gebäudekategorien beantragt werden, nicht nur für die oben genannten, wenn die Arbeiten den städtebaulichen Vorschriften entsprechen, die wesentlichen Anforderungen erfüllen und die steuerlichen Pflichten und Bußgelder bezahlt sind (Abs. 7).

Das Gesetzbuch trat 15 Tage nach der Veröffentlichung in Kraft, also um den 25. August 2026 (Art. 575); das 1-Jahres-Fenster endet daher um den 25. August 2027. Das genaue Datum wird nach den Regeln des Art. 580 berechnet; klären Sie es mit dem Rathaus, bevor Sie sich darauf verlassen.

Nach Fristablauf kann das Rathaus nicht genehmigte Arbeiten auf Kosten des Eigentümers abreißen oder muss für Gebäude ohne Regularisierungsgenehmigung beim Gericht deren Abriss beantragen. Der Bürgermeister stellt den Antrag innerhalb von 30 Tagen nach Fristablauf auf Grundlage des Kontrollprotokolls (Abs. 12-13). Die Abrissentscheidung ist vollstreckbar (Abs. 15).

Um 100 % erhöhte Grundsteuer

Für Gebäude, die abweichend von der Genehmigung oder ohne Genehmigung errichtet und bis zum Inkrafttreten des Gesetzbuchs nicht regularisiert wurden, wird die Gebäudesteuer um 100 % erhöht, ab dem Tag, an dem das Rathaus den Verstoß feststellt, bis zum Erhalt der Regularisierungsgenehmigung oder zum Abriss des Gebäudes. Die Zahlung der Steuer regularisiert das Gebäude nicht und hebt die Sanktionen nicht auf (Art. 301 Abs. 11).

Bußgelder (Art. 357)

Das Bußgeld kann gegen natürliche und juristische Personen verhängt werden. Für das Bauen ohne Genehmigung (Buchst. b) sieht das Gesetz keine Verwarnung an seiner Stelle vor. Die obige Liste ist eine Auswahl; Art. 357 erfasst auch andere Ordnungswidrigkeiten, vor allem für Behörden und Fachleute.

Wann es strafrechtlich wird (Art. 356)

Freiheitsstrafe von 3 Monaten bis zu einem Jahr oder Geldstrafe gilt für: Arbeiten ohne Genehmigung oder abweichend von ihr an Baudenkmälern, in deren Schutzzonen oder in geschützten Ortslagen sowie die Fortsetzung der Arbeiten, nachdem die Kontrollbehörde deren Einstellung angeordnet hat, einschließlich des Brechens angebrachter Siegel.

Was die Kontrollbehörden anordnen können (Art. 353 und 358)

• Einstellung der Arbeiten, zusammen mit Maßnahmen zur Sicherung des Gebauten, auf Kosten des Bauherrn;
• Zutrittsverbot zur Baustelle, Anbringen von Siegeln und Abtrennen der Baustellenanschlüsse;
• zusammen mit dem Bußgeld die Pflicht, die Arbeiten an die Genehmigung anzupassen, eine Regularisierungsgenehmigung einzuholen oder die Arbeiten abzureißen, je nachdem, ob sie den städtebaulichen Vorschriften und Qualitätsanforderungen entsprechen;
• kommt die sanktionierte Person der Frist im Protokoll nicht nach, Anrufung des Gerichts, das Anpassung oder Abriss anordnen kann; die Maßnahmen werden auf Kosten der Verantwortlichen ausgeführt, wenn die vom Gericht gesetzten Fristen nicht eingehalten werden.

Das Recht der Behörde, gegen ohne Genehmigung ausgeführte Arbeiten auf Abriss oder Regularisierung vorzugehen, verjährt 10 Jahre nach dem tatsächlichen Abschluss der Arbeiten (Art. 357 Abs. 10-11).

Legalisierung nicht mehr über einen Zonen- oder Detailplan (PUZ oder PUD)

Das Gesetzbuch verbietet, Planungsunterlagen einzuleiten und zu genehmigen, deren Zweck die Legalisierung ohne Genehmigung errichteter Gebäude ist (Art. 146 Abs. 2, mit Ausnahme der informellen Siedlungen nach Art. 150 Abs. 14). Ihre vorsätzliche Einleitung und Genehmigung ist eine Straftat, bestraft mit Freiheitsstrafe von 3 Monaten bis zu einem Jahr oder Geldstrafe (Art. 145 Buchst. b). Der gesetzlich vorgesehene Weg ist die Regularisierungsgenehmigung.

Für künftige Arbeiten: manche Nebengebäude brauchen keine Genehmigung

Das Gesetzbuch nimmt bestimmte kleine Arbeiten von der Genehmigungspflicht aus, was das Risiko verringert, in die obige Lage zu geraten. Im ländlichen Raum, für Nebengebäude außerhalb von Einfamilienhäusern:

• ganz ohne Formalitäten: überdachte Terrassen, Pergolen, Sommerküchen, Kioske, Schuppen, Toilettenhäuschen bis insgesamt 20 m² und 2,5 m Höhe, ohne Fundament, demontierbar, mit Holz- oder Metallkonstruktion (Art. 299 Abs. 2 Buchst. c). Städtebauliche und technische Vorschriften bleiben verbindlich, die Haftung liegt beim Eigentümer, und die Abnahme nach Abschluss der Arbeiten ist verpflichtend (Abs. 3-5);
• mit Anzeige beim Rathaus: Garagen, überdachte Terrassen, Pergolen, Sommerküchen, Kioske, Pools, Toilettenhäuschen und Ähnliches bis insgesamt 50 m², dauerhaft, in der ländlichen Ortslage, außer ländlichen Orten in Metropolregionen (Art. 294 Abs. 2 Buchst. a Ziff. i).

Was der Text noch nicht sagt

Das Gesetzbuch erwähnt die Bescheinigung über die Errichtung (certificat de atestare a edificării) nur bei den Aufgaben der Behörden (Art. 120 Abs. 1 Buchst. h und Art. 121), ohne das Verfahren zu ihrer Erlangung zu beschreiben. Formulare und nötige Unterlagen sind im Gesetzbuch nicht im Einzelnen geregelt; das zuständige Ministerium kann Erlasse, Normen und Leitfäden herausgeben (Art. 578 Abs. 2), und die örtlichen Behörden passen ihre Verfahren bis zum 31. Dezember 2026 an (Art. 578 Abs. 1). Ebenso wenig regelt der Text, wie bei Inkrafttreten anhängige Regularisierungsakten behandelt werden. Fragen Sie dazu im Rathaus nach. Für ältere Gebäude siehe auch den Artikel über die Legalisierung eines Gebäudes, geschrieben nach dem früheren Verfahren.