Legalisierung eines Gebäudes ohne Genehmigung in Negrești: heute heißt sie Regularisierung

Einführung

Wer ohne Genehmigung oder abweichend von ihr gebaut hat, hat für bestimmte Arten von Arbeiten einen gesetzlich vorgesehenen Weg: die Regularisierungsgenehmigung (Art. 301 des Gesetzes 169/2026). Sie ersetzt das, was früher „Legalisierung“ (intrare în legalitate) hieß. Das alte System bedeutete, den Ablauf der Verjährungsfrist abzuwarten; das Gesetzbuch macht die Regularisierung zu einer Pflicht, und wer sie nicht erfüllt, riskiert Bußgelder, erhöhte Steuer und letztlich den Abriss.

Alle Einzelheiten mit Bußgeldern und Folgen stehen im Artikel über Regularisierung und Bußgelder. Im Folgenden die Kurzfassung für Eigentümer.

Welche Gebäude regularisiert werden können

• Einfamilienhäuser mit Erdgeschoss oder Erdgeschoss und Obergeschoss bis 150 m² Brutto-Geschossfläche;
• Nebengebäude von Wohnhäusern, Nebengebäude eines Anwesens oder landwirtschaftlicher Betriebe bis 150 m²;
• das Schließen von Balkonen, ohne Erweiterung auf öffentliches Eigentum.

Nicht anwendbar ist sie auf Baudenkmäler, deren Schutzzonen und geschützte Ortslagen. Höchstens 1 Jahr ab Inkrafttreten des Gesetzbuchs kann die Regularisierung auch für andere Kategorien beantragt werden, mit zehnfach höheren Beiträgen und Gebühren.

Zu erfüllende Bedingungen

• Einhaltung des Umweltrechts;
• Erfüllung der wesentlichen Qualitätsanforderungen (Standsicherheit, Brandschutz, Hygiene, Nutzungssicherheit und weitere), nachgewiesen durch technische Gutachten zugelassener Sachverständiger;
• Einhaltung der geltenden städtebaulichen Vorschriften;
• gegebenenfalls Einhaltung der Anforderungen für Immobilien im System Landesverteidigung, öffentliche Ordnung und nationale Sicherheit.

Die Bedingungen müssen alle zugleich erfüllt sein. Sind sie nicht erfüllt, wird das Gebäude abgerissen. Gibt es technische Lösungen zur Herstellung der Konformität, kann die Behörde Anpassungsarbeiten, eine Baugenehmigung oder einen Teilabriss verlangen.

Die Schritte in der Praxis

1. Analyse der rechtlichen und technischen Situation

• Baujahr und Bauweise
• Katastersituation und Grundbuch
• ob das Gebäude in die regularisierbaren Kategorien fällt
• Einhaltung der städtebaulichen Vorschriften der Gegend

2. Aufmaß und technische Unterlagen

• Aufmaß des bestehenden Gebäudes Geschoss für Geschoss
• Lageplan und aktualisierte Katasterunterlagen
• technischer und architektonischer Bericht

Die Unterlagen werden von zugelassenen Fachleuten erstellt.

3. Technische Gutachten in den erforderlichen Fachbereichen

Sie prüfen, ob die wesentlichen Qualitätsanforderungen erfüllt sind. Sie werden von zugelassenen Sachverständigen erstellt; welche Fachbereiche nötig sind, hängt vom Gebäude ab.

4. Antrag auf die Regularisierungsgenehmigung beim Rathaus

Der Antrag wird bei der Behörde eingereicht, die auch Baugenehmigungen erteilt. Die Einhaltung der städtebaulichen Vorschriften prüft die Städtebauabteilung des Rathauses oder Fachleute mit Zeichnungsberechtigung im Städtebau. Klären Sie mit dem Rathaus, ob auch eine Städtebaubescheinigung nötig ist (Art. 257 Abs. 1 verknüpft sie mit der Regularisierung eines Gebäudes).

5. Zahlung der Gebühren und Erhalt der Regularisierungsgenehmigung

Das Gesetzbuch führt die Liste der Unterlagen der Akte nicht im Einzelnen auf; das zuständige Ministerium kann Normen und Leitfäden erlassen (Art. 578 Abs. 2). Klären Sie die nötigen Unterlagen mit Ihrem Rathaus.

Was aus der Bescheinigung über die Errichtung wird

Das Gesetzbuch erwähnt die Bescheinigung über die Errichtung (certificat de atestare a edificării) nur bei den Aufgaben der Behörden (Art. 120 Abs. 1 Buchst. h und Art. 121), ohne zu beschreiben, wie man sie erhält. Wir können daher nicht sagen, dass der alte Weg über Verjährung und Bescheinigung noch genauso funktioniert. Für ein altes Gebäude klären Sie mit dem Rathaus, welches Dokument in Ihrer Situation für die Eintragung ins Grundbuch verlangt wird.

Was Sie riskieren, wenn Sie nicht regularisieren

• Bußgelder zwischen 50.000 und 1.000.000 Lei für Arbeiten ohne Genehmigung (Art. 357);
• um 100 % erhöhte Gebäudesteuer bis zur Regularisierung oder zum Abriss;
• Abriss des Gebäudes durch die Behörde oder, auf Antrag des Bürgermeisters, durch gerichtliche Entscheidung.

Regularisierungsleistungen in Negrești und Umgebung

DAURON TRUST SRL bietet, bei Ihnen vor Ort oder per Fernabstimmung:

• Aufmaß bestehender Gebäude
• technische Unterlagen und technische Berichte
• eine realistische Einschätzung, ob Art. 301 anwendbar sein kann
• Unterstützung bei der Vorbereitung der Akte für das Rathaus

Die Leistungen sind in Negrești und den umliegenden Orten verfügbar: Todirești, Rafaila, Oșești, Rebricea, Dumești, Băcești und Vulturești.