Construcții fără autorizație în noul Cod: autorizația de regularizare, amenzile și desființarea

Legea nr. 169/2026 (Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, M.Of. nr. 661/10.08.2026) a abrogat Legea nr. 50/1991 și a pus în loc propriul regim pentru lucrările făcute fără autorizație: o procedură nouă de regularizare, amenzi mult mai mari și sancțiuni care ajung până la desființare. Mai jos sunt regulile, așa cum apar în textul publicat (art. 301, 353, 356-358).

Autorizația de regularizare (art. 301)

Cine a executat lucrări fără autorizație, sau cu încălcarea autorizației, are obligația să ceară o autorizație de regularizare la autoritatea care emite și autorizațiile de construire (primarul, iar în cazurile din art. 304, președintele consiliului județean).

Ce construcții pot fi regularizate

• locuințe unifamiliale cu regim de înălțime parter sau parter și etaj, cu suprafața construită desfășurată de cel mult 150 mp;
• anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau anexe ale exploatațiilor agricole, de cel mult 150 mp suprafață construită desfășurată;
• închiderea balcoanelor, fără extindere pe domeniul public.

Alin. 2 cere ca clădirea să nu fie monument istoric și să nu se afle în zone de protecție a monumentelor sau în zone construite protejate. Formularea este ambiguă (poate privi doar locuințele sau toate categoriile); prudent, verificați la primărie.

Condiții care trebuie îndeplinite cumulativ (alin. 3)

• respectarea legislației de mediu;
• îndeplinirea cerințelor fundamentale de calitate din art. 386 (rezistență mecanică și stabilitate, securitate la incendiu, igienă și sănătate, siguranță în exploatare, protecție împotriva zgomotului, economie de energie și altele);
• respectarea cerințelor specifice imobilelor din Sistemul Național de Apărare, Ordine Publică și Securitate Națională;
• respectarea reglementărilor urbanistice aplicabile.

Verificarea cerințelor fundamentale se face pe baza expertizelor tehnice întocmite de experți atestați, pe fiecare domeniu. Respectarea reglementărilor urbanistice o verifică structura de specialitate a primăriei sau, dacă nu există personal calificat, specialiști cu drept de semnătură în urbanism angajați de solicitant (alin. 9). Autoritatea poate cere și lucrări de aducere la conformitate înainte de emitere (alin. 10).

Dacă condițiile nu sunt îndeplinite cumulativ, se aplică desființarea lucrărilor (alin. 5). Dacă există soluții tehnice de conformare, autoritatea poate cere o autorizație de construire sau o desființare parțială (alin. 6).

Fereastra de 1 an și taxele de zece ori mai mari

Pentru cel mult 1 an de la intrarea în vigoare a Codului, regularizarea se poate cere și pentru alte categorii de construcții, nu doar pentru cele de mai sus, dacă lucrările se încadrează în reglementările de urbanism, respectă cerințele fundamentale și sunt achitate obligațiile fiscale și măsurile contravenționale (alin. 7).

Codul a intrat în vigoare la 15 zile de la publicare, adică în jurul datei de 25 august 2026 (art. 575), deci termenul de 1 an expiră în jurul datei de 25 august 2027. Data exactă se calculează după regulile din art. 580; confirmați-o la primărie înainte de a vă baza pe ea.

După expirarea termenului, primăria poate desființa lucrările neautorizate pe cheltuiala proprietarului sau, în cazul construcțiilor care nu au obținut autorizația de regularizare, are obligația să ceară instanței desființarea lor. Primarul formulează cererea în 30 de zile de la expirarea termenului, pe baza procesului-verbal de constatare (alin. 12-13). Hotărârea de desființare este titlu executoriu (alin. 15).

Impozitul pe clădire, majorat cu 100%

Pentru clădirile executate fără respectarea autorizației sau fără autorizație, care nu au fost regularizate până la intrarea în vigoare a Codului, impozitul pe clădiri se majorează cu 100%, de la data constatării de către primărie până la obținerea autorizației de regularizare sau până la desființare. Plata impozitului nu regularizează construcția și nu înlătură sancțiunile (art. 301 alin. 11).

Amenzile (art. 357)

Amenda poate fi aplicată persoanelor fizice și juridice. Pentru executarea fără autorizație (lit. b) legea nu prevede varianta avertismentului. Lista de mai sus este o selecție; art. 357 conține și alte fapte, în principal pentru autorități și specialiști.

Când intră în zona penală (art. 356)

Se pedepsesc cu închisoare de la 3 luni la un an sau cu amendă: executarea fără autorizație, sau cu încălcarea ei, a lucrărilor la monumente istorice, în zonele lor de protecție sau în zonele construite protejate, precum și continuarea lucrărilor după ce organul de control a dispus oprirea lor, inclusiv ruperea sigiliilor aplicate.

Ce pot dispune organele de control (art. 353 și 358)

• oprirea lucrărilor, împreună cu măsuri de conservare a ceea ce s-a executat, pe cheltuiala dezvoltatorului;
• interzicerea accesului pe șantier, aplicarea de sigilii și deconectarea de la utilitățile de șantier;
• odată cu amenda, obligația de a încadra lucrările în autorizație, de a obține autorizația de regularizare sau de a desființa lucrările, după cum se încadrează sau nu în reglementările urbanistice și în cerințele de calitate;
• dacă persoana sancționată nu se conformează în termenul din procesul-verbal, sesizarea instanței, care poate dispune încadrarea sau desființarea; măsurile se execută pe cheltuiala vinovaților dacă termenele-limită stabilite de instanță nu sunt respectate.

Acțiunea autorității pentru demolarea sau regularizarea lucrărilor făcute fără autorizație se prescrie în 10 ani de la data finalizării în fapt a lucrărilor (art. 357 alin. 10-11).

Intrarea în legalitate nu mai trece prin PUZ sau PUD

Codul interzice inițierea și aprobarea documentațiilor de urbanism al căror scop este intrarea în legalitate a unor construcții edificate fără autorizație (art. 146 alin. 2, cu excepția așezărilor informale din art. 150 alin. 14). Inițierea și aprobarea lor cu intenție este infracțiune, pedepsită cu închisoare de la 3 luni la un an sau cu amendă (art. 145 lit. b). Calea prevăzută de lege este autorizația de regularizare.

Pentru lucrările viitoare: unele anexe nu cer autorizație

Codul scutește de autorizație anumite lucrări mici, ceea ce reduce riscul de a ajunge în situația de mai sus. În mediul rural, pentru anexe exterioare locuințelor unifamiliale:

• fără nicio formalitate: terase acoperite, pergole, bucătării de vară, chioșcuri, magazii, grupuri sanitare, până la 20 mp cumulat și 2,5 m înălțime, fără fundație, demontabile, pe structură de lemn sau metal (art. 299 alin. 2 lit. c). Reglementările urbanistice și tehnice rămân obligatorii, răspunderea aparține beneficiarului, iar recepția la terminarea lucrărilor este obligatorie (alin. 3-5);
• cu notificare la primărie: garaje, terase acoperite, pergole, bucătării de vară, chioșcuri, piscine, grupuri sanitare și similare, până la 50 mp cumulat, permanente, în intravilanul din mediul rural, cu excepția localităților rurale din zonele metropolitane (art. 294 alin. 2 lit. a pct. i).

Ce nu spune încă textul

Codul menționează certificatul de atestare a edificării doar în atribuțiile autorităților (art. 120 alin. 1 lit. h și art. 121), fără să detalieze procedura de obținere. Formularele și documentația cerută nu sunt detaliate în Cod; ministerul de resort poate emite ordine, norme și ghiduri (art. 578 alin. 2), iar autoritățile locale își adaptează procedurile până la 31 decembrie 2026 (art. 578 alin. 1). Textul nu precizează nici cum se tratează dosarele de regularizare aflate în lucru la data intrării în vigoare. Pentru acestea, cereți clarificări primăriei. Pentru situația construcțiilor mai vechi, vezi și articolul despre intrarea în legalitate, scris pe procedura anterioară.