La implantación de la casa en la parcela en la zona de Vaslui: ocupación, alturas y alineación, según la guía O.A.R.

Dónde colocar la casa en la parcela, y qué tamaño y altura puede tener, son las primeras preguntas de un proyecto en el medio rural. La guía O.A.R. para la zona de Vaslui da recomendaciones concretas. Las cifras son recomendaciones; los valores jurídicamente vinculantes son los del plan urbanístico general (PUG) y de la normativa urbanística local.

En el pueblo o fuera de él

La guía distingue dos soluciones de implantación: fuera del casco del pueblo, para usos grandes (centros de producción y transformación, molinos de agua, granjas, pabellones deportivos grandes), y en el casco del pueblo, para todo lo demás. Las construcciones aisladas pequeñas, medianas o grandes se implantan preferiblemente en el casco del pueblo o en su borde. Las construcciones grandes de volumen único (más de 250 m²) se implantan obligatoriamente fuera del pueblo, en una zona admitida por el plan general o zonal (PUG o PUZ); en el casco, solo en casos excepcionales y rigurosamente justificados.

En la parcela

• en las zonas edificadas de forma compacta, los edificios se alinean con los existentes; se recomienda el retranqueo respecto a la alineación si respeta la coherencia del frente de calle;
• la implantación respeta la organización y la jerarquía propias de las construcciones en la parcela, para que el conjunto siga siendo coherente visto desde la calle;
• se evita agrupar o dividir parcelas; se permite si no altera la imagen del espacio público;
• no se construye en terrenos agrícolas dentro del suelo urbano destinados a prado o huerto, salvo los edificios para la explotación de frutas y hortalizas;
• la implantación de un edificio nuevo se justifica con un plano de encuadre en la zona (estudio de emplazamiento).

Como ejemplos negativos, la guía da las ampliaciones alineadas con la valla de la calle (lo propio de la zona es el retranqueo) y los edificios sobredimensionados colocados al fondo de la parcela. Entre los buenos ejemplos: una construcción nueva alineada con la casa vecina más cercana a la calle, con la misma altura (planta baja), o un volumen grande fragmentado en varios cuerpos.

Ocupación y alturas recomendadas

Para construcciones nuevas aisladas pequeñas, medianas o grandes:

• ocupación máxima (POT) del 35% en parcelas de menos de 500 m², que se reduce un 3% por cada 100 m² adicionales, hasta el 20% en terrenos de más de 1.000 m²;
• altura máxima sótano/semisótano + planta baja + bajo cubierta;
• alero como máximo a 5,5 m, en cualquier punto del contorno de la construcción;
• cumbrera como máximo a 11 m.

Para las construcciones grandes de volumen único (más de 250 m²), la ocupación recomendada es como máximo del 25%, con la misma altura. Al final de las recomendaciones para el volumen único, la guía dice que las parcelas de menos de 400 m² no son edificables (el texto no aclara si la regla afecta también a las construcciones aisladas); en los terrenos resultantes de una segregación, POT y CUT se refieren a la superficie del terreno inicial en el parcelario histórico.

No se recomiendan viviendas unifamiliares más altas que semisótano, planta baja y bajo cubierta. El bajo cubierta puede habilitarse en el volumen del desván o elevando el alero, pero no más de 5,5 m sobre el terreno y 3 m sobre la cota de la planta baja. Para la casa de hasta 150 m² construida con notificación, el art. 294 del Código habla de planta baja o de semisótano y planta baja, sin sótano, por lo que el bajo cubierta de la guía no se aplica automáticamente a este procedimiento.

Qué más hay que comprobar

• las distancias de seguridad contra incendios respecto a los vecinos y el acceso de los bomberos: consulta el artículo sobre la casa y la norma P 118;
• si has construido sin licencia, consulta regularización y multas;
• los valores obligatorios de POT, CUT y altura se toman del certificado urbanístico y de la normativa urbanística local.