Construcciones sin licencia en el nuevo Código: la licencia de regularización, las multas y la demolición

La Ley n.º 169/2026 (Código de ordenación del territorio, urbanismo y construcción, Boletín Oficial n.º 661/10.08.2026) derogó la Ley n.º 50/1991 y estableció su propio régimen para las obras realizadas sin licencia: un nuevo procedimiento de regularización, multas mucho más altas y sanciones que llegan hasta la demolición. A continuación están las reglas, tal como aparecen en el texto publicado (art. 301, 353, 356-358).

La licencia de regularización (art. 301)

Quien haya ejecutado obras sin licencia, o incumpliendo la licencia, tiene la obligación de pedir una licencia de regularización a la autoridad que también emite las licencias de obras (el alcalde y, en los casos del art. 304, el presidente del consejo de distrito).

Qué construcciones pueden regularizarse

• viviendas unifamiliares de planta baja o planta baja y planta, con una superficie construida de como máximo 150 m²;
• anexos de viviendas, anexos agrícolas o anexos de explotaciones agrarias, de como máximo 150 m² construidos;
• el cerramiento de balcones, sin ocupar suelo público.

El apdo. 2 exige que el edificio no sea monumento histórico y no esté en zonas de protección de monumentos ni en zonas construidas protegidas. La redacción es ambigua (puede referirse solo a las viviendas o a todas las categorías); por prudencia, consúltalo en el ayuntamiento.

Condiciones que deben cumplirse todas a la vez (apdo. 3)

• cumplimiento de la legislación ambiental;
• cumplimiento de los requisitos básicos de calidad del art. 386 (resistencia mecánica y estabilidad, seguridad contra incendios, higiene y salud, seguridad de utilización, protección frente al ruido, ahorro de energía y otros);
• cumplimiento de los requisitos específicos de los inmuebles del Sistema Nacional de Defensa, Orden Público y Seguridad Nacional;
• cumplimiento de la normativa urbanística aplicable.

Los requisitos básicos se comprueban con peritajes técnicos elaborados por peritos habilitados, en cada ámbito. El cumplimiento de la normativa urbanística lo comprueba el servicio técnico del ayuntamiento o, si no tiene personal cualificado, especialistas con derecho de firma en urbanismo contratados por el solicitante (apdo. 9). La autoridad también puede exigir obras de adecuación antes de emitir la licencia (apdo. 10).

Si no se cumplen todas las condiciones, se procede a la demolición de las obras (apdo. 5). Si hay soluciones técnicas de adecuación, la autoridad puede exigir una licencia de obras o una demolición parcial (apdo. 6).

El plazo de 1 año y tasas diez veces mayores

Durante como máximo 1 año desde la entrada en vigor del Código, la regularización puede pedirse también para otras categorías de construcciones, no solo para las anteriores, si las obras se ajustan a la normativa urbanística, cumplen los requisitos básicos y se han pagado las obligaciones fiscales y las sanciones (apdo. 7).

El Código entró en vigor 15 días después de su publicación, es decir, en torno al 25 de agosto de 2026 (art. 575), por lo que el plazo de 1 año vence en torno al 25 de agosto de 2027. La fecha exacta se calcula según las reglas del art. 580; confírmala en el ayuntamiento antes de basarte en ella.

Una vez vencido el plazo, el ayuntamiento puede demoler las obras no autorizadas a costa del propietario o, en el caso de las construcciones que no hayan obtenido la licencia de regularización, tiene la obligación de pedir al tribunal su demolición. El alcalde presenta la demanda en 30 días desde el vencimiento, con base en el acta de inspección (apdos. 12-13). La sentencia de demolición es título ejecutivo (apdo. 15).

El impuesto sobre el edificio, incrementado un 100%

Para los edificios construidos incumpliendo la licencia o sin licencia, que no se hayan regularizado antes de la entrada en vigor del Código, el impuesto sobre edificios se incrementa un 100%, desde la fecha en que lo constata el ayuntamiento hasta que se obtiene la licencia de regularización o se demuele. Pagar el impuesto no regulariza la construcción ni elimina las sanciones (art. 301 apdo. 11).

Las multas (art. 357)

La multa puede imponerse a personas físicas y jurídicas. Para la ejecución sin licencia (letra b) la ley no prevé el apercibimiento como alternativa. La lista es una selección; el art. 357 recoge también otras infracciones, sobre todo de autoridades y especialistas.

Cuándo entra en el ámbito penal (art. 356)

Se castigan con prisión de 3 meses a un año o con multa: la ejecución sin licencia, o incumpliéndola, de obras en monumentos históricos, en sus zonas de protección o en zonas construidas protegidas, así como continuar las obras después de que el órgano de control haya ordenado su paralización, incluida la rotura de los precintos colocados.

Qué pueden ordenar los órganos de control (art. 353 y 358)

• la paralización de las obras, junto con medidas de conservación de lo ejecutado, a costa del promotor;
• la prohibición de acceso a la obra, la colocación de precintos y el corte de los suministros de obra;
• junto con la multa, la obligación de ajustar las obras a la licencia, obtener la licencia de regularización o demoler las obras, según se ajusten o no a la normativa urbanística y a los requisitos de calidad;
• si la persona sancionada no cumple en el plazo fijado en el acta, la remisión al tribunal, que puede ordenar la adecuación o la demolición; las medidas se ejecutan a costa de los responsables si no se respetan los plazos fijados por el tribunal.

La acción de la autoridad para la demolición o regularización de obras realizadas sin licencia prescribe a los 10 años desde la fecha de terminación efectiva de las obras (art. 357 apdos. 10-11).

La legalización ya no pasa por un PUZ o un PUD

El Código prohíbe iniciar y aprobar documentos urbanísticos cuyo objetivo sea legalizar construcciones edificadas sin licencia (art. 146 apdo. 2, salvo los asentamientos informales del art. 150 apdo. 14). Iniciarlos y aprobarlos de forma intencionada es delito, castigado con prisión de 3 meses a un año o con multa (art. 145 letra b). La vía prevista por la ley es la licencia de regularización.

Para obras futuras: algunos anexos no requieren licencia

El Código exime de licencia ciertas obras menores, lo que reduce el riesgo de acabar en la situación anterior. En el medio rural, para anexos exteriores a viviendas unifamiliares:

• sin ningún trámite: terrazas cubiertas, pérgolas, cocinas de verano, quioscos, trasteros, aseos, de hasta 20 m² en total y 2,5 m de altura, sin cimentación, desmontables, con estructura de madera o metal (art. 299 apdo. 2 letra c). La normativa urbanística y técnica sigue siendo obligatoria, la responsabilidad es del propietario y la recepción al terminar las obras es obligatoria (apdos. 3-5);
• con notificación al ayuntamiento: garajes, terrazas cubiertas, pérgolas, cocinas de verano, quioscos, piscinas, aseos y similares, de hasta 50 m² en total, permanentes, en suelo urbano rural, salvo las localidades rurales de las áreas metropolitanas (art. 294 apdo. 2 letra a punto i).

Lo que el texto aún no dice

El Código menciona el certificado de acreditación de la edificación (certificat de atestare a edificării) solo entre las competencias de las autoridades (art. 120 apdo. 1 letra h y art. 121), sin detallar el procedimiento para obtenerlo. Los formularios y la documentación exigida no se detallan en el Código; el ministerio competente puede dictar órdenes, normas y guías (art. 578 apdo. 2), y las autoridades locales adaptan sus procedimientos hasta el 31 de diciembre de 2026 (art. 578 apdo. 1). El texto tampoco precisa cómo se tramitan los expedientes de regularización en curso a la fecha de entrada en vigor. Para ellos, pide aclaraciones al ayuntamiento. Sobre las construcciones más antiguas, consulta también el artículo sobre la legalización, escrito con el procedimiento anterior.