Costruzioni senza permesso nel nuovo Codice: il permesso di regolarizzazione, le sanzioni e la demolizione

La Legge n. 169/2026 (Codice della pianificazione territoriale, dell'urbanistica e delle costruzioni, Gazzetta Ufficiale n. 661/10.08.2026) ha abrogato la Legge n. 50/1991 e ha introdotto un proprio regime per i lavori eseguiti senza permesso: una nuova procedura di regolarizzazione, sanzioni molto più alte e misure che arrivano fino alla demolizione. Qui sotto trovi le regole, così come compaiono nel testo pubblicato (art. 301, 353, 356-358).

Il permesso di regolarizzazione (art. 301)

Chi ha eseguito lavori senza permesso, o in violazione del permesso, ha l'obbligo di chiedere un permesso di regolarizzazione all'autorità che rilascia anche i permessi di costruire (il sindaco e, nei casi dell'art. 304, il presidente del consiglio provinciale).

Quali costruzioni si possono regolarizzare

• abitazioni unifamiliari a piano terra o piano terra e primo piano, con superficie lorda di al massimo 150 mq;
• annessi delle abitazioni, annessi agricoli o annessi di aziende agricole, di al massimo 150 mq di superficie lorda;
• la chiusura dei balconi, senza estensione sul suolo pubblico.

Il c. 2 richiede che l'edificio non sia un monumento storico e non si trovi in zone di tutela dei monumenti o in aree edificate protette. La formulazione è ambigua (può riguardare solo le abitazioni o tutte le categorie); per prudenza, verifica in comune.

Condizioni da soddisfare tutte insieme (c. 3)

• rispetto della normativa ambientale;
• soddisfacimento dei requisiti fondamentali di qualità dell'art. 386 (resistenza meccanica e stabilità, sicurezza antincendio, igiene e salute, sicurezza nell'uso, protezione dal rumore, risparmio energetico e altri);
• rispetto dei requisiti specifici per gli immobili del Sistema nazionale di difesa, ordine pubblico e sicurezza nazionale;
• rispetto delle norme urbanistiche applicabili.

I requisiti fondamentali si verificano sulla base di perizie tecniche redatte da periti abilitati, per ciascun settore. Il rispetto delle norme urbanistiche lo verifica l'ufficio tecnico del comune oppure, se non ha personale qualificato, specialisti con diritto di firma in urbanistica incaricati dal richiedente (c. 9). L'autorità può anche chiedere lavori di adeguamento prima del rilascio (c. 10).

Se le condizioni non sono soddisfatte tutte insieme, si procede alla demolizione dei lavori (c. 5). Se esistono soluzioni tecniche di adeguamento, l'autorità può chiedere un permesso di costruire o una demolizione parziale (c. 6).

La finestra di 1 anno e diritti dieci volte più alti

Per al massimo 1 anno dall'entrata in vigore del Codice, la regolarizzazione si può chiedere anche per altre categorie di costruzioni, non solo per quelle sopra indicate, se i lavori rientrano nelle norme urbanistiche, rispettano i requisiti fondamentali e sono stati pagati gli obblighi fiscali e le sanzioni (c. 7).

Il Codice è entrato in vigore 15 giorni dopo la pubblicazione, cioè intorno al 25 agosto 2026 (art. 575), quindi la finestra di 1 anno scade intorno al 25 agosto 2027. La data esatta si calcola secondo le regole dell'art. 580; chiedi conferma al comune prima di basarti su di essa.

Dopo la scadenza, il comune può demolire i lavori non autorizzati a spese del proprietario oppure, per le costruzioni che non hanno ottenuto il permesso di regolarizzazione, ha l'obbligo di chiederne la demolizione al giudice. Il sindaco presenta la domanda entro 30 giorni dalla scadenza, sulla base del verbale di accertamento (c. 12-13). La sentenza di demolizione è titolo esecutivo (c. 15).

Imposta sull'edificio aumentata del 100%

Per gli edifici realizzati in violazione del permesso o senza permesso, non regolarizzati fino all'entrata in vigore del Codice, l'imposta sugli edifici è aumentata del 100%, dalla data dell'accertamento da parte del comune fino all'ottenimento del permesso di regolarizzazione o alla demolizione. Il pagamento dell'imposta non regolarizza la costruzione e non elimina le sanzioni (art. 301 c. 11).

Le sanzioni (art. 357)

La sanzione si applica a persone fisiche e giuridiche. Per l'esecuzione senza permesso (lett. b) la legge non prevede l'ammonimento in alternativa. L'elenco è una selezione; l'art. 357 contiene anche altre violazioni, soprattutto per autorità e professionisti.

Quando si entra nel penale (art. 356)

Sono puniti con la reclusione da 3 mesi a un anno o con la multa: l'esecuzione senza permesso, o in violazione del permesso, di lavori su monumenti storici, nelle loro zone di tutela o in aree edificate protette, nonché la prosecuzione dei lavori dopo che l'organo di controllo ne ha disposto la sospensione, compresa la rottura dei sigilli apposti.

Cosa possono disporre gli organi di controllo (art. 353 e 358)

• la sospensione dei lavori, con misure di conservazione di quanto eseguito, a spese del committente;
• il divieto di accesso al cantiere, l'apposizione di sigilli e il distacco dalle utenze di cantiere;
• insieme alla sanzione, l'obbligo di adeguare i lavori al permesso, di ottenere il permesso di regolarizzazione o di demolire i lavori, a seconda che rientrino o meno nelle norme urbanistiche e nei requisiti di qualità;
• se il sanzionato non si adegua entro il termine fissato nel verbale, il ricorso al giudice, che può disporre l'adeguamento o la demolizione; le misure si eseguono a spese dei responsabili se i termini fissati dal giudice non sono rispettati.

L'azione dell'autorità per la demolizione o la regolarizzazione dei lavori eseguiti senza permesso si prescrive in 10 anni dalla data di effettivo completamento dei lavori (art. 357 c. 10-11).

La messa in regola non passa più da un PUZ o PUD

Il Codice vieta di avviare e approvare strumenti urbanistici il cui scopo sia la messa in regola di costruzioni edificate senza permesso (art. 146 c. 2, salvo gli insediamenti informali dell'art. 150 c. 14). Avviarli e approvarli intenzionalmente è un reato, punito con la reclusione da 3 mesi a un anno o con la multa (art. 145 lett. b). La via prevista dalla legge è il permesso di regolarizzazione.

Per i lavori futuri: alcuni annessi non richiedono il permesso

Il Codice esonera dal permesso alcuni piccoli lavori, il che riduce il rischio di trovarsi nella situazione descritta sopra. In ambito rurale, per gli annessi esterni alle abitazioni unifamiliari:

• senza alcuna formalità: terrazze coperte, pergolati, cucine estive, chioschi, depositi, servizi igienici, fino a 20 mq in totale e 2,5 m di altezza, senza fondazioni, smontabili, su struttura in legno o metallo (art. 299 c. 2 lett. c). Le norme urbanistiche e tecniche restano obbligatorie, la responsabilità è del committente e il collaudo a fine lavori è obbligatorio (c. 3-5);
• con notifica al comune: garage, terrazze coperte, pergolati, cucine estive, chioschi, piscine, servizi igienici e simili, fino a 50 mq in totale, permanenti, nel perimetro urbanizzato rurale, salvo le località rurali delle aree metropolitane (art. 294 c. 2 lett. a punto i).

Cosa il testo non dice ancora

Il Codice menziona il certificato di attestazione dell'edificazione (certificat de atestare a edificării) solo tra le attribuzioni delle autorità (art. 120 c. 1 lett. h e art. 121), senza descrivere la procedura per ottenerlo. I moduli e la documentazione richiesta non sono dettagliati nel Codice; il ministero competente può emanare ordinanze, norme e guide (art. 578 c. 2), e le autorità locali adeguano le procedure entro il 31 dicembre 2026 (art. 578 c. 1). Il testo non precisa nemmeno come si trattano le pratiche di regolarizzazione in corso alla data di entrata in vigore. Per queste, chiedi chiarimenti al comune. Per le costruzioni più vecchie vedi anche l'articolo sulla messa in regola, scritto secondo la procedura precedente.