La validità del permesso di costruire nel nuovo Codice: 3 anni, durata dei lavori e perdita del permesso

Il permesso di costruire non vale per sempre. Ecco le regole della Legge n. 169/2026 (art. 309-310), con una differenza rispetto al vecchio regime: il termine di validità di 3 anni non si proroga; si proroga la durata dei lavori (nostra interpretazione degli art. 309-310, spiegata qui sotto). Per una visione d'insieme vedi anche l'articolo sul permesso di costruire.

La regola: 3 anni, poi la durata dei lavori

• i permessi di costruire e di demolire valgono 3 anni dal rilascio (art. 309 c. 1);
• il termine si estende per tutta la durata dei lavori indicata nel permesso, a partire dalla data di inizio dei lavori comunicata all'autorità che lo ha rilasciato (c. 2);
• se non comunichi l'inizio dei lavori, la durata dei lavori si conta dalla data di rilascio del permesso (c. 3).

Cosa è cambiato rispetto alla Legge 50/1991

La Legge 50/1991 non è più in vigore; la sua colonna compare solo per confronto.

Proroga e sospensione

• Proroga della durata dei lavori: si può chiedere una sola volta, per al massimo 12 mesi, pagando diritti pari al 30% di quelli iniziali (art. 310 c. 5). La domanda si presenta prima della scadenza, con almeno 15 giorni lavorativi di anticipo; il Codice usa due formulazioni (15 giorni all'art. 309 c. 6, 15 giorni lavorativi all'art. 310 c. 5), quindi presentala con largo anticipo.
• Sospensione: il termine di validità si può sospendere una sola volta, con comunicazione motivata all'autorità che ha rilasciato il permesso, per al massimo 12 mesi (art. 309 c. 4).
• Permesso di variante: entro il termine di validità puoi iniziare i lavori oppure chiedere un permesso di variante (art. 309 c. 5).

Attenzione alla formulazione: il Codice usa “proroga della validità” sia all'art. 309 c. 5 (vietata) sia ai c. 6-7 (consentita, al massimo 12 mesi), mentre l'art. 310 c. 5 parla di “proroga della durata dei lavori”. Leggiamo il testo nel senso che il termine di 3 anni resta fisso e che si può prorogare la durata dei lavori; chiedi conferma al comune su come applica la regola.

Quando perdi il permesso (art. 310)

• non hai iniziato i lavori entro il termine di validità;
• non hai completato i lavori entro la durata prevista e non hai chiesto la proroga;
• i lavori sono stati sospesi per più di 24 mesi.

Se la sospensione deriva da controversie sulla proprietà, su altri diritti reali o sulla legittimità del permesso, oppure da forza maggiore, la perdita per mancato completamento non si applica per la durata della controversia o dell'evento (c. 4). Se non completi i lavori entro il termine di validità, devi chiedere un nuovo permesso di costruire (c. 6).

Se l'esecuzione è stata interrotta oltre la durata indicata nel permesso, senza misure di conservazione, i lavori rimanenti possono proseguire solo sulla base di una documentazione redatta secondo le conclusioni della perizia tecnica sui lavori eseguiti e delle relazioni di verifica sui requisiti fondamentali, e solo se le soluzioni tecniche non cambiano (c. 7).

In pratica

• annota la data di rilascio e calcola i 3 anni;
• comunica per iscritto l'inizio dei lavori;
• se vedi che non finirai in tempo, chiedi la proroga con mesi di anticipo, non nelle ultime settimane;
• se i lavori si fermano, comunica la sospensione e conserva la documentazione delle misure di conservazione.